住宅维修资金，是业主在购房时交付的一笔专项资金，俗称房屋“养老金”“医疗保险金”，该资金主要用于住宅共用部位、公共设施设备保修期满后大修、中修及更新改造的资金。住宅共用部位包括：住宅的承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等；共用设施设备包括电梯、消防设施、道路、下水管、非经营性停车场车库、公益性文体设施设备等。
近年来，随着越来越多的小区出现住宅和公共设施老化现象，一些老旧小区的房屋和公共设施需要维修，但使用维修资金时却遇到很多困难，有的申请难，有的又使用不规范，如何破解这些难题？
申请使用不易
日前，记者在一些小区采访时有业主反映，维修资金存在申请难或被物业公司滥用等现象，让业主很困惑。
如何申请使用维修资金？属于维修资金使用范围的，申请人应当提出维修资金使用方案(主要包括维修方案、工程预算、维修资金列支范围及分摊方式、工程组织实施方式等内容)，编制维修费用分摊清册，征求相关受益业主意见，经维修资金列支范围内专有部分占建筑物总面积三分之二以上且占人数三分之二以上的业主书面签字认可，方可申请使用。但在具体实践中，业主们往往难以达成一致意见。
今年2月，蚌埠市淮上区通成紫都华苑小区的外墙开裂、空鼓、墙皮脱落，存在较大安全隐患，亟待维修。但因业主不愿参与投票，小区无法使用维修资金来维修。同样，在歙县香格里拉东苑小区，监控系统出现故障两三年了，因没有业主表决，监控系统一直无法更换。
尽管维修资金使用范围有明确规定，但也有一些物业公司却存在滥用维修资金现象。比如，共用设施设备本来可以维修的，物业公司却要更换，引起业主不满。
“我们小区的电梯坏了，完全可以维修，物业公司却要用维修资金买新的。维修资金也是我们的钱呀，所以我们不同意。”阜阳市颍州区文锦华庭小区多位业主说，小区四栋三单元有2台电梯，其中一台电梯出现故障停运半年多，给业主生活带来不便。物业公司说要用维修基金购买新电梯更换，他们一致反对。因为楼房建成至今不到10年，为什么这么短的时间就更换新电梯？
在采访过程中，不少业主表示，小区公用部位和公用设施设备维修、更换，哪些应当从物业费或维修资金中支取、维修资金总额是多少、保值增值情况怎么样，他们一无所知。“我不知道维修资金有多少，物业公司从来没公示过。”六安市裕安区安粮御景湾业主梁先生如是说。
管好更要用好
维修基金使用需要什么条件？安徽巨铭律师事务所律师张先金介绍，维修资金属于业主共有，经业主同意方可使用。
通成紫都华苑小区外墙脱落，严重影响业主的人身和财产安全，却无法申请维修资金，物业公司和部分业主都很无奈。最终，蚌埠市房管部门按照应急使用程序，取消相关业主表决，申请了维修资金，在半个月内，外墙得以维修。
同样是使用维修资金，歙县香格里拉东苑小区更换监控系统就没有这么快捷。服务该小区物业公司宋经理解释，小区的监控系统使用时间长达10年，现在出现故障不能使用。2021年，他们就向业委会汇报了此事，因业委会主任辞职，没办法组织业主表决，无法申请维修资金更换。
“动用维修资金更换电梯，业主确实不愿意。”服务文锦华庭小区的物业公司一位工作人员承认，电梯生产厂家和维保单位说电梯主机坏了，没办法维修，需要更换。
记者追问，电梯使用寿命一般10年以上，不到10年就出现故障，难道平时没有维保，主管部门有没有说要更换？对方生气地回答，主管部门没有明确说更换。
维修资金使用有严格要求，有的是不能从维修资金中列支的：如应由建设单位或施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造的费用；应由供水、供电、供气、供热、通信、有线电视等单位承担的管线和设施设备的维修、养护费用；应由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用；应当由物业公司承担的住宅共有部位、共有设施设备的维修和养护费用。
针对维修资金不透明问题，合肥资深社区问题研究者凌德庆坦言，《住宅专项维修资金管理办法》规定，资金管理单位应每年向业主公布资金交存、使用、增值收益和结存的总额、发生列支的项目、费用和分摊情况等。但多年以来，这些规定很多地方没有落实，维修资金有多少，产生了多少增益？小区业主都不清楚。因此，有关部门应推动信息公开，让业主对维修资金的账面情况、使用情况全面了解，做到心中有数。
唤醒“沉睡”的维修资金
“维修急”但“表决难”的尴尬局面令政府、物业公司和小区业主束手无策，维修资金申请使用工作陷于停滞。不过，阜阳市走“应急通道”的做法解决了这一难题，此举也被作为创新案例在全省推广。
据阜阳市房屋资金和物业管理事务中心负责人介绍，他们制定文件，规定用资金存储规模产生的超额增值收益，建立统筹资金，专项用于应急维修项目费用。围绕危及使用房屋安全的八种紧急情形建立应急维修清单，取消业主表决程序，将使用工作全部下移至区级主管部门，拓宽申请使用渠道。
“虽然申请‘零门槛’，但他们将工作重心转移在加强事中事后监管上。同时，邀请业主代表全程参与资金使用过程，保障业主知情权、参与权， 确保维修资金使用全过程透明、安全、高效、合规。”这位负责人说。
降低申请门槛，取消业主表决程序，此做法是否可行？安徽财经大学法学院老师韩宝认为：危及房屋安全和人身财产安全的紧急情况，需要立即进行维修、更新和改造的，申请使用维修资金可以不用业主表决。
“申请使用维修资金虽然不用征得业主同意，但必须告知业主。”韩宝表示，业委会或物业公司应当在小区显著位置张贴应急维修资金使用情况。同时，政府要对资金使用情况进行监管，确保资金用到实处。
维修资金和增值收益在哪里？ 宣城市宣州区住建局物业物管办公室有关人员介绍，维修资金一般由房管部门管理。近年来，他们区维修资金归集总量不断增大，他们将资金存储到三四家银行，降低了风险。为了最大限度提高资金收益，他们通过公开招标，选择存款利率高的银行存储。“我们区每年产生约4000万元的增值收益额，下一步将部分增值收益放到小区，由业主按规定直接使用。”
住宅专项维修资金，让老旧房屋“老有所依”。各地政府应积极推动业主启用维修资金，不再让这笔资金“睡大觉”。同时，各地也应做好监管工作，将这笔资金用到刀刃上，做到合法合规，公开透明。唯如此，才能让业主身有所居、心有所安。
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